전세를 이용한 갭투자 방법(네이버부동산, 호갱노노)

내가 처음 부동산을 투자 개념으로 접근한 것은 갭투자 방법이었다.

갭투자는 말 그대로 매매가와 전세가 사이의 갭!
가격 차이를 이용해 투자를 하는 방법이다.

예를 들어 매매가 1억5천만원 하는 아파트가 있다고 가정해보자. 이 아파트 전셋값이 1억3천만원이라면 나에게 필요한 갭은 2천만원이 되는 것이다.

즉, 2천만원만 있으면 아파트를 살 수 있다.

아파트 매매가 중 2천만원은 내 돈으로 내고 나머지 1억3천만원에 해당하는 잔금은 세입자 전세금으로 치르면 되기 때문이다.

위와 같이 되면 너무 쉬운 방법 같기도 하다.

실제로 여러 조건만 맞으면 쉽게 아파트를 살 수도 있다.

하지만 이 과정 속에서는 여러 고난과 역경이 존재했지만 아마 실제로 인수를 해보지 않았을 경우에는 이러한 경험을 쉽게 예상하기는 어려워 보인다.

내가 갭투자를 하면서 겪은 경험을 한번 공유해보려고 한다.

처음 갭투자를 하려면 네이버 부동산과 호겐노라는 앱을 이용해야 한다.

호겐노노를 이용하면 지금까지 해당 아파트가 어느 정도 가격에 매매되고 전세가 합쳐졌는지 확인할 수 있다.

이를 통해 내가 구매하려는 아파트 매매가와 전세가를 확인하면 된다.

하지만 여기서 끝이 아니다.

실거래가는 말 그대로 과거 기록이다.

내가 매수를 하려면 과거 실거래가 밀렸던 금액으로 현재 비슷한 가격의 아파트가 매물로 나와 있어야 한다.

또 내가 아파트를 인수한 뒤 전세를 낼 때에도 실거래가에서 밀린 금액으로 전세가 합쳐져야 갭투자가 가능해지는 것이다.

이를 확인하려면 네이버 부동산을 이용하면 된다.

네이버 부동산에는 해당 아파트 매물이 리스트에 나와 있는데 이를 호가라고 부른다.

매매가와 전세가 호가가 실거래가와 유사하게 오르고 있다면 호갱노에서 본 금액으로 갭투자를 할 수 있을 것이고, 그렇지 않으면 더 많은 금액을 투자금으로 써야 하는 경우가 발생할 수도 있다.

저렴한 가격에 매매가 아파트를 찾았다고 칩시다.

지금은 부동산에 전화를 걸어 방문해야 한다.

전화를 통해 우선 실제 아파트 매물이 아직 존재하는지 확인해야 한다.

네이버 부동산 매물의 경우 거래됐음에도 남아있는 경우가 많기 때문이고 중복 매물도 상당히 많기 때문이다.

다행히 부동산에 매물이 존재한다면 부동산 중개사와 일정을 잡고 해당 매물을 확인해야 한다.

현재 해당 물건 대부분이 실거주하는 분들이 계신 경우가 많기 때문에(매도인일 수도 있고 임차인일 수도 있다.

) 일정을 조정해야 한다.

일정이 잡히면 해당일 해당 시간에 부동산을 방문해 중개사와 함께 매물을 확인하면 된다.

물건을 확인할 때는 누수나 수압 등 필수적인 것을 먼저 확인하고 바닥판, 벽지 상태 등을 고려해 인테리어를 해야 하는지도 판단해야 한다.

인테리어를 추가로 해야 할 경우에는 비용이 들 수 있으므로 아파트를 인수할 때 좀 더 저렴한 가격에 인수할 필요가 있다.

이때 아파트 가격을 흥정할 수 있지만 현재 분위기가 아파트 가격이 오르는 분위기라면 가급적 협상하지 않는 것이 아파트를 매수하는 데 도움이 되고, 가격이 보합세이거나 하락하는 경우라면 아파트 상태나 다른 아파트와의 비교를 통해 가격을 낮출 수 있다.

차제에 중개사를 적극 활용하기 바란다.

매도자와 직접적으로 가격을 협상하게 되면 마음이 상하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

보통의 경우 200500 정도의 가격은 거래되는 편이므로 내 가격에 매수하려고 했더라도 한 번쯤은 가격을 거래해 볼 것을 권한다.

손해 봐도 본전이잖아. 중개업소의 경우도 통상 그 정도 가격 협상은 고려하고 있기 때문에 대부분 가능할 것이다.

그러나 매도자가 절대 매도가 이하로는 거래가 불가능하다고 못박는 경우가 있다.

그럴 경우 꼭 사고 싶은 물건이라면 더 이상 밀고 당기지 말고 사는 것이 좋다.

저 같은 경우 리모델링을 해야 할 정도의 상태의 물건은 매수하지 않는 편이다.

왜냐하면 앞서 말했듯이 갭투자의 경우 임차인의 전세금으로 내 투자금을 제외한 나머지 매매금액을 지불해야 하기 때문에 매도인이 나오고 임차인이 들어오는 시점에 차이가 없으면 인테리어를 하는 기간이 주어지지 않기 때문이다.

만약 차이가 있다 하더라도 매도자가 임차인이 들어올 때까지 집을 비우고 잔금을 천천히 받거나 임차인이 미리 전세금을 나에게 지불하고 인테리어가 끝난 후 입주하는 이런 경우가 돼야 하는데 보통 이런 경우가 잘 발생하지 않기 때문이다.

만약 내가 인수를 할 금액을 모두 가지고 있는 상태라면 그 기간을 조정할 수 있지만 우리는 투자금이 적다는 가정하에 인수 방법이기 때문에 인테리어가 어느 정도 되어 있고 충분히 바로 임차인을 받을 수 있는 상태의 물건을 매수하는 것을 추천한다.

<필독> 이렇게 아파트를 인수하기로 결심했다면 그 전에 반드시 먼저 해야 할 과정이 있다.

전세 공급과 수요 조사다.

보통 아파트의 경우 계약을 한 뒤 3개월 이내에 잔금을 치러야 한다.

내가 가진 투자금으로 계약금을 내고 나머지 잔금은 전세입자를 받으면서 전세금으로 내야 하는데 만약 3개월 안에 전세입자를 구하지 못하면 계약금을 한 채당 모두 날리게 되기 때문이다.

그러니까 갭투자에서 가장 중요한 건 싸게 아파트를 사는 것도 아니고 갭금액을 줄이는 것도 아니고!
세입자를 저렴한 가격에 잘 구하는 것이다!
다시 네이버 부동산으로 돌아와 전세 물건을 확인한다.

최대한 전세 물건이 적게 올랐으면 땡큐다.

그만큼 내 경쟁자가 줄어드는 것이고, 내가 원하는 가격에 전세 입주자를 맞출 수 있기 때문이다.

전세는 매매도 마찬가지겠지만 가장 싼 가격의 매물에서 나오기 때문에 네이버 부동산에 올라와 있는 매물 중 최저가를 먼저 파악해둬야 한다.

그리고 이때부터는 부동산 중개사의 도움을 받아야 한다.

전셋값이 최저가로 나와 있는 매물의 상태는 어떤지, 내가 매수하려는 아파트와 비교했을 때 내 아파트가 어느 정도의 전셋값을 받을 수 있는지 확인해야 한다.

이때 무조건 부동산중개사의 말만 믿어서는 안 된다.

부동산중개사는 말 그대로 매매를 하면서 중개수수료를 받아가는 사람이기 때문에 어쨌든 매매만 성사시키면 내가 전세 입주자를 맞출 수 없고 딱히 큰 고려사항은 아니기 때문이다.

당연히 세입자를 합쳐 발생하는 수수료도 받을 수 있기 때문에 적극 협조는 하겠지만 책임은 지지 않기 때문이다.

전세 물건도 극히 적어 전셋값이 최저가로 나와 있는 매물의 가격만 받아도 자신의 투자금으로 아파트를 매수할 수 있다면 그때는 매수 결심을 해도 된다.

또는 최저가에 나와 있는 매물보다 내가 매수하려는 아파트가 동호수가 낫다거나 내부 상태가 좋다면 그보다는 더 높은 가격에 전셋값을 낼 수도 있다.

앞으로 전세가 잘 안 될 경우 부동산중개사와의 잦은 소통을 통해 가격을 변동해야 할 수도 있다.

내가 이렇게 세입자를 맞추는 것을 강조하는 이유는 나도 2천만원이라는 돈을 하늘로 날릴 뻔한 적이 있기 때문이다.

3개월이라는 시간이 너무 길어 보이지만 실제 계약 후 세입자가 맞지 않으면 정말 순식간에 시간이 흘러간다.

잔금을 치르지 못하면 배액 배상에 따라 계약금은 매도자에게 그대로 전달된다.

나름대로 아파트를 매수하면서 전세에 대한 수요와 가격을 조사했지만 나도 3개월이 지나도록 전세 입주자를 맞추지 못한 적이 있어 결국 2천만원을 잃을 뻔했다.

하지만 주변 지인의 도움과 제2금융권 신용대출을 간신히 모아 잔금을 치르고 이후 세입자를 받아 대출금을 상환했다.

추가로 팁을 준다면 부동산 중개사에게 가장 먼저 전화를 걸 때 갭투자를 할 예정이라고 미리 말해두는 것이 좋다.

그렇다면 가능한 매물을 소개해주거나 전세 입주자를 적극적으로 구해 매매와 전세가 동시에 일어나고 중개수수료도 많이 받을 수 있어 중개사가 도움을 나에게 맞게 제공해주기 때문이다.

이 외에도 추가적으로 발생할 수 있는 여러 고난과 역경이 있는데, 그것은 스스로 부딪혀 봐도 무방하다고 생각한다.

다만 투자금이 2천만원이라면 정확히 갭을 2천만원으로 맞추기보다는 조금 여유자금을 두고 하는 것이 좋다.

아까 말했듯이 전셋값을 더 낮춰야 하는 경우가 발생할 수도 있고 매수금액이 조금 높아질 수도 있기 때문이다.

또 부동산 매매에 드는 비용도 있다.

취득세, 부동산 중개료, 법무사 비용, 장기수선충당금, 일부 수리비용 등 부수적인 자금이 들기 때문이다.

그렇게 세입자를 정확한 날짜에 잘 맞춰 잔금까지 치르게 되면 갭투자는 적은 금액으로 아파트를 매수할 수 있는 매우 매력적인 방법이 될 수 있다.